Phân lô bán nền và những quy định của pháp luật hiện hành

Hiện nay, các dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền diễn ra rất sôi động tại nhiều địa phương. Việc phân lô, bán nền cần phải đáp ứng nhiều điều kiện do pháp luật quy định. Biết được những điều kiện này có thể giúp chủ đầu tư và những người tham gia giao dịch tránh được những rủi ro pháp lý do không tuân thủ các quy định của pháp luật. Vậy phân lô, bán nền là gì? Pháp luật hiện hành quy định những gì về phân lô, bán nền?

Ảnh minh họa: Nguồn Internet

Phân lô bán nền là gì?

Phân lô, bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó, chủ đầu tư tiến hành tách thửa đối với đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho cho người khác để họ có thể xây dựng nhà ở.

Quy định pháp luật về phân lô bán nền

Điều kiện thực hiện phân lô bán nền đất

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thửa đất không có tranh chấp; thửa đất không có tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền còn cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013:

– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; 

– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; 

– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định của pháp luật.Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Lưu ý:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

– Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Bên cạnh đó, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Vậy, khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì chủ đầu tư có thể thực hiện hoạt động phân lô, bán nền.

Khu vực không được phân lô bán nền

Tại khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) cũng có quy định:

“2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị..”

Do vậy, khi đất nằm trong trường hợp thuộc các khu vực sau đây sẽ không được giao dịch dưới hình thức phân lô, bán nền:

– Địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương

– Khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan

– Khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị

– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

Thủ tục phân lô bán nền đất

Thủ tục phân lô bán nền đất được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng dự án phân lô bán nền đất;

Bước 2: Đến tại chi cục thuế nơi có đất để kê khai nghĩa vụ tài chính;

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Lưu ý:

– Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, phải tiến hành đăng ký sang tên;

– Khi được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng mới hoàn thành.

– Ngoại trừ, trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên), các trường hợp còn lại hợp đồng chuyển nhượng đều phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định.

Bài viết trên chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin cơ bản về những quy định của pháp luật liên quan đến phân lô, bán nền mà Chúng tôi dành tới Quý khách hàng và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào.

Nếu còn vướng mắc hoặc cần tư vấn chuyên sâu hơn về vấn đề trên, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với BMG và Cộng sự để được hỗ trợ nhanh nhất.